內容摘要：本文分析了2020年前三季度汕頭房地產開發運行情況，指出了重點關注的問題，并提出相關建議。 

　　關鍵詞：2020年前三季度  房地產市場  分析  

　　2020年前三季度，汕頭市房地產開發運行情況良好，開發投資仍保持增長態勢，商品房銷售降幅大幅度收窄；企業到位資金良好。

　　一、全市房地產市場運行情況

　　（一）房地產開發投資延續上半年增長態勢

　　前三季度，汕頭市完成房地產開發投資326.43億元，同比增長30.7%，比上半年增長4.3個百分點。前三季度，汕頭市房地產開發投資增幅在全省21個市中居第3位。

　　從投資構成看，建安工程投資、土地購置費均為正增長，前三季度，建安工程投資207.36億元，同比增長20.2%；土地購置費95.70億元，同比增長100.4%。土地購置費的快速增長主要來自計劃總投資10億以上的拓茂金鳳半島、潤溪府、鉑悅府、和承苑、金科博翠府等項目的支撐。

　　從投資區域看，中心城區開發投資占主導地位。前三季度，中心城區房地產開發投資242.52億元，占全部房地產投資的74.3%，同比增長38.7%，非中心城區房地產開發投資83.91億元，同比增長11.9%。金平區房地產投資去年同期基數少，加上10億以上項目的拉動，增速達到304.8%，其中拓茂金鳳半島房地產開發項目、金科博翠府、匯悅春天花園（一期）前三季度的投資分別為26.02億元、11.60億元、4.50億元，三個項目占全區投資比重為82.9%。

　　按類型分，住宅、辦公樓、商業營業用房投資均為正增長。前三季度，住宅類投資211.23億元，同比增長37.8%，住宅投資占房地產開發投資比重64.7%，辦公樓投資24.25億元，同比增長19.7%，商業營業用房投資24.13億元，同比增長18.5%。

　　圖1 一年來全市房地產開發投資走勢圖

　　（二）商品房銷售回暖降幅迅速收窄，金平、龍湖、潮陽區為正增長

　　前三季度，全市新建商品房銷售面積273.71萬平方米，同比下降9.5%（圖2），比上半年收窄25.9個百分點；全市商品房銷售額248.84億元，下降9.7%，比上半年收窄30個百分點。前三季度，汕頭市商品房銷售增幅在全省21個市中居第17位。

　　按用途看，住宅銷售面積237.75萬平方米，同比下降8.4%，降幅較上半年收窄26.6個百分點，住宅銷售面積占商品房銷售面積86.9%；辦公樓、商業營業用房和其他房屋銷售面積分別為5.73萬平方米、12.46萬平方米和17.77萬平方米，分別同比下降40.0%、0.8%和14.0%，可見商品房銷售主要靠住宅類拉動，辦公樓和其他房屋的銷售相對較為困難。

　　按區域看，中心城區商品房銷售面積174.16萬平方米，同比下降1.1%，非中心城區99.55萬平方米，下降21.1%。可見中心城區銷售形勢優于非中心城區。其中金平、龍湖、潮陽區商品銷售面積分別增長了19.1%、0.1%、0.2%。金平區的商品房銷售面積增加主要來源于匯悅春天花園（一期）、深源金紫名邦、拓茂金鳳半島項目，潮陽區主要來源于碧桂園集團、金恒和地產公司建設項目，龍湖區主要來源于怡軒、龍光、潤僑、潤弘地產公司建設項目。

　　圖2  一年來全市商品房銷售情況

　　表1 2020年前三季度全市各縣區房地產市場情況

　　（三） 商品房施工、竣工面積負增長，新開工面積增幅明顯

　　前三季度，房屋施工面積2606.50萬平方米，同比下降11.6%，其中住宅施工面積1662.30萬平方米，下降11.5%。

　　前三季度，本年房屋竣工面積90.07萬平方米，同比下降77.5%，其中住宅57.85萬平方米，下降78.9%；隨著市場回暖，房地產開發企業信心增強，房屋新開工面積312.71萬平方米，同比增長37.1%，其中住宅244.73萬平方米，增長76.9% 。新開工面積的大量補充，帶動了全市建安工程投資的快速增長。

　　（四）房地產開發到位資金良好

　　前三季度，全市房地產開發企業本年到位資金342.18億元，同比增長30.1%，本年到位資金與房地產投資額的比例為1.05:1。其中，國內貸款12.17億元，增長29.7%；企業自籌資金263.11億元，增長39.9%；定金及預收款、個人按揭貸款分別50.38億元和10.09億元，分別同比下降15.8%和增長74.7%。

　　從開發企業資金來源構成分析，前三季度，國內貸款占到位資金3.6%，自籌資金占76.9%，定金及預收款和個人按揭貸款分別占14.7%和2.9%。企業資金以自籌資金為主，是房地產開發投資的重要支撐，定金及預收款和個人按揭貸款占比較少說明企業資金籠收速度較慢。

　　二、需關注的問題

　　（一）全市商品房銷售面積增速低于全省（-0.9%）8.6個百分點。前三季度全市銷售增速降幅大幅收窄，但澄海、濠江、潮南區和南澳縣下降幅度均大于全市，分別拉低全市增速3.5、3.0、3.8、1.5個百分點。潮南區本年新項目少、南澳縣無新項目，且本年竣工面積均為0，商品房銷售后續較為乏力。

　　（二）房企購置土地的投入減緩。前三季度全市本年土地購置面積6.3萬平方米，同比下降33.8%；待開發土地面積14.64萬平方米，同比下降11.2%。在“房子是用來住的，不是用來炒的”大背景下，近期監管部門也一再重申不能將房地產作為短期刺激經濟的手段，伴著各類調控手段的相繼推出，房地產企業對加大投資總體持謹慎態度。

　　（三）商品房去庫存壓力仍較大。前三季度全市庫存商品房面積為303.0萬平方米，去庫存速度較慢，大部分集中在龍湖區、潮陽區，兩區待售面積各占全市庫存30%以上。各區縣需針對高庫存的房地產項目，加快庫存面積的消化。

　　三、幾點建議

　　（一）做好房地產項目納統工作。各區縣要認真核實每個開工項目入庫情況，對符合入庫要求的，及早納入統計；發現有未入庫項目，要及時查明原因，指導企業完善入庫資料，切實做好納統入庫基礎工作，確保數據應統盡統。

　　（二）抓好在建項目的開工規模和速度。前三季度土地購置費拉動投資增長的作用較為明顯，在新入庫項目較少的情況下，下一步要確保投資穩定的增長，抓好新項目的建安工程較為關鍵。建議要加強對現有在建項目的建設推進情況進行督導，確保施工能夠保持一定規模穩定增長。